ここでは、事故物件を所有する方が抱える「売却しづらい」「賃貸に出すのが難しい」「ただ維持費がかかるばかり」という悩みを解消するために、トランクルーム経営という新しい選択肢を提案します。事故物件でも、正しい手続きと需要分析を行えば十分に収益化が可能です。まずは事故物件の現状と課題から見ていきましょう。
事故物件は活用できるのか？
事故物件の活用は、心理的なハードルや法律上の制約もあり難しいと考えられがちです。しかし、用途を変えることで、実は十分にビジネスとして成立するケースがあります。この章では、事故物件の現状と課題、そしてトランクルームとして利用する際のポイントを解説します。
事故物件の現状と課題
事故物件とは、建物内で事件・自殺などの死亡事故が起きた履歴のある物件を指します。こうした物件は「心理的瑕疵（かし）」が付されるため、市場価値が下落しやすく、売買や賃貸が成立しにくいという特徴があります。結果として、長期的に所有者が維持費を負担し続け、空き家化が進むケースも少なくありません。
行政が空き家対策を推進している昨今でも、事故物件に対する敬遠意識は強く、所有者にとっては悩ましい問題となっています。
トランクルームとしての活用は可能か？
一方、昨今の日本では、荷物や在庫を保管する目的でトランクルームを利用する個人・法人が増えています。住居としての利用ではないため、事故物件特有の「心理的瑕疵」による影響が相対的に小さくなる点がメリットです。
ただし、建築基準法や消防法などの法令上の要件を満たし、防犯設備などを整える必要があります。立地と需要を慎重に見極められれば、トランクルームは事故物件を有効活用する手段として大いに期待できるでしょう。
事故物件をトランクルームにするメリット・デメリット
事故物件をトランクルームへ転用するには、当然ながらメリットもデメリットも存在します。ここからは、それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。
メリット
以下に、事故物件をトランクルームとして利用する際の主なメリットを示します。
- 初期費用が比較的低い
住居用にリフォームするよりも工事内容が限定的で済むため、大掛かりな内装工事や水回り設備の改装を避けられます。 - 安定した収益が見込める
トランクルームは企業の在庫保管や個人の荷物保管など幅広いニーズがあり、居住用ほどの心理的抵抗が生じにくいため、比較的安定した賃料収入が期待できます。 - 維持管理が比較的楽
入居者の生活トラブル対応などが不要で、清掃や設備点検の頻度も低く抑えられることが多いです。
デメリット
続いて、注意しておくべきデメリットについてもご紹介します。
- 需要の見極めが必要
トランクルームのニーズは地域差が大きいため、十分な需要がないエリアでは稼働率が伸びず収益化に時間がかかる場合があります。 - 競合との戦い
特に都市部は大手企業が参入しており、賃料やアクセス面で比較されやすいため、差別化戦略を検討する必要があります。 - 告知義務の問題
居住用に比べると緩和されるケースが多いものの、事故物件であることを理由に利用者とのトラブルが起こる可能性はゼロではありません。最低限の情報開示と誠実な対応が求められます。
収益性シミュレーション
トランクルーム事業の収益性は、「初期費用」「稼働率」「運営コスト」の3つを中心に考慮することが重要です。次に、実際にどのような試算になるか例を示し、他の活用方法と比較してみましょう。
事故物件×トランクルームの収益モデル
ここでは、駅徒歩10分圏内にある延床面積100㎡の一戸建て事故物件を例にしたシミュレーションを行います。
- 初期改装費：間仕切り・セキュリティ強化・清掃などで約200万円
- 月額賃料収入：1区画あたり1万円×10区画で10万円/月
- 稼働率：80％を想定（8区画埋まる）
- 月額実収入：8万円×12か月＝96万円/年
- 維持費（管理・宣伝・光熱など）：年間20万円程度
仮に上記の条件で計算すると、年間約76万円の収益となります。もちろん、地域の特性や改装内容、宣伝方法によって稼働率は変動するため、慎重な試算が必要です。
他の活用方法との比較
下記では、トランクルーム以外の活用方法を挙げ、メリットとデメリットを比較検討してみましょう。
- 民泊（簡易宿所）
- メリット：観光需要の高いエリアなら高稼働率が狙える
- デメリット：事故物件であることが宿泊者の不安材料となりやすい。加えて、許認可や衛生管理基準が厳格で、運営が煩雑になる場合も多い
- 賃貸経営（住居用）
- メリット：立地が良い場合、安定した家賃収入が見込める
- デメリット：事故物件の心理的ハードルから入居者が集まらず、相場より家賃を大幅に下げても入居が決まらないリスクがある
FAQ
事故物件の活用、とりわけトランクルーム化を検討する際によく寄せられる疑問点と回答をまとめました。以下を参考に、自分の物件に当てはまるかどうか検討してみてください。
Q1：事故物件でもトランクルーム経営は可能？
A：法的に問題がなければ可能です。居住用より心理的抵抗が低いため、成功事例も少なくありません。しかし、競合状況や立地による需要の見極めが欠かせません。
Q2：収益化するまでの流れは？
A：物件や立地条件の調査→用途変更（必要に応じて行政手続き）→改装工事→広告宣伝→運用開始の流れが一般的です。オープン直後は稼働率が不安定になりやすいため、初期の宣伝が重要です。
Q3：事故物件の価値を高める方法は？
A：外観や共用部分をリフォームし、清潔感や安全面を強化することが基本です。心理的抵抗を減らすため、供養やお祓い、専門清掃を行うケースもあります。利用者が安心して利用できる環境づくりが欠かせません。
まとめ
事故物件は、一般的な売却や賃貸での活用が難しい一方、住居用とは異なる用途に転用することで十分に収益化できる可能性があります。その代表的な活用策が「トランクルーム経営」です。低めの初期費用で始められ、安定した収益が期待できる一方、需要や競合を事前に慎重に調査することが成功の鍵となります。
事故物件をどのように扱うべきかお悩みであれば、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。法令遵守の手続きや実務的なノウハウを得ることで、リスクを抑えながら安定した運営を目指せるでしょう。